Für wen ein Energieausweis zur Immobilie Pflicht ist

Spätestens bei Verkauf oder Neu-Vermietung brauchen Sie einen Energieausweis

Fast jedes neue Gebäude, das auf übliche Temperaturen beheizt werden soll, braucht einen Energieausweis. Außerdem ist ein Ausweis notwendig, wenn Sie ein Haus oder eine Wohnung verkaufen oder neu vermieten möchten. Die Vorgaben dazu beruhen auf dem Gebäudeenergiegesetz.

Mit dem Dokument sollen Kauf- oder Mietinteressent:innen über die energetischen Kennwerte und die daraus resultierenden Treibhausgasemissionen des Gebäudes informiert werden. Den Energieausweis müssen Sie als Eigentümer:in aber nur bei einem Nutzerwechsel vorlegen. Solange Sie Ihr Wohneigentum selbst nutzen oder nicht neu vermieten, brauchen Sie also keinen Energieausweis. Mieter:innen in bestehenden Mietverhältnissen haben daher keinen Anspruch, den Energieausweis zu sehen.

Von der Ausweispflicht befreit sind Baudenkmäler sowie kleine Gebäude mit einer Nutzfläche von bis zu 50 Quadratmetern. Weitere Spezialfälle, für die Sie keinen Ausweis benötigen, werden im Gebäudeenergiegesetz (GEG) beschrieben.

Eigentümer:innen von Neu- und Bestandsbauten müssen sicherstellen, dass sie von Planer:innen oder Architekt:innen einen erforderlichen Ausweis erhalten. Gleiches gilt, wenn ein Gebäude umfassend saniert und dabei eine energetische Gesamtbilanzierung nach GEG durchgeführt wird, wie es beispielsweise eine Sanierung zu einem KfW-Effizienzhaus erfordert. Einzelmaßnahmen wie beispielsweise ein Austausch der Fenster erfordern keine aufwändige Gesamtbilanzierung des Gebäudes, um KfW-Fördermittel in Anspruch zu nehmen. Wegen einzelner Sanierungsschritte sind Sie auch nicht dazu verpflichtet, einen neuen Energieausweis erstellen zu lassen.

Vermieter:innen dürfen die Kosten für den Energieausweis nicht auf die Mieter:innen umlegen. Wohnungseigentümer:innen in Eigentumsgemeinschaften haben bei Verkauf oder Vermietung ihrer Wohnung einen Anspruch gegen die Gemeinschaft, dass sie den Ausweis rechtzeitig erhalten. Die Kosten sind von der Eigentumsgemeinschaft zu tragen.

Auch wenn Sie eine Wohnung oder ein Haus als Eigentümer:in selbst bewohnen und daher keinen Energieausweis benötigen, lohnt sich bei steigenden Energiepreisen in vielen Fällen eine Dämmung oder Heizungserneuerung. Wichtig ist eine fachkundige und unabhängige Beratung, damit die Maßnahmen gut aufeinander abgestimmt sind und fachgerecht durchgeführt werden.

Welcher Ausweis für welches Gebäude?

Es gibt zwei Arten von Energieausweisen, die sich darin unterscheiden, wie die Energiekennwerte ermittelt werden: einen Bedarfsausweis und einen Verbrauchsausweis. Ein Verbrauchsausweis ist aufgrund des geringeren Aufwands bei der Datenerhebung in der Regel günstiger. Er ist jedoch auch weniger aussagekräftig.

Welcher Energieausweis ist zulässig für Gebäude im Bestand?

Außerdem kann ein Verbrauchsausweis nur dann ausgestellt werden, wenn die Heizkosten- und Verbrauchsabrechnungen aus drei aufeinander folgenden Jahren vollständig vorliegen. Dabei darf das Ende dieses Abrechnungszeitraums höchstens 18 Monate zurückliegen. Ausschlusskriterien können beispielsweise sein, wenn dezentral über Gasetagenheizungen geheizt wird oder das Gebäude vor Kurzem umfassend modernisiert wurde.

Für Neubauten wird grundsätzlich ein Bedarfsausweis ausgestellt.

Büro- oder Verwaltungsgebäude, Gewerbe- oder Einkaufszentren und ähnliche Gebäude benötigen einen so genannten "Energieausweis für Nichtwohngebäude". Dieser unterscheidet sich vom Ausweis für Wohngebäude vor allem dadurch, dass auch die Energiebedarfe für die Lüftung, die Beleuchtung und - falls vorhanden - für die Klimatisierung des Gebäudes in den Endenergiekennwert einfließen. Diese Bedarfe werden in einem Ausweis für ein Nichtwohngebäude einzeln aufgelistet. Gibt es in einem Gebäude sowohl Wohnungen als auch Gewerberäume, sind unter Umständen zwei getrennte Energieausweise erforderlich.

Wann müssen Sie den Energieausweis vorlegen?

Mieter- bzw. Kaufinteressierte haben das Recht, die Energieeffizienz der Immobilie bei ihrer Entscheidung über den Abschluss eines Miet- bzw. Kaufvertrags zu berücksichtigen. Vermieter:innen, Verkäufer:innen oder Makler:innen haben daher die Pflicht, Ihnen den Energieausweis spätestens bei der Besichtigung zu zeigen.

Sollte keine Besichtigung vereinbart werden, muss der Energieausweis (oder eine Kopie) unverzüglich vorgelegt werden, - spätestens aber dann, wenn Miet- oder Kaufinteressent:innen dies fordern. Sie können den Energieausweis also rechtzeitig vor Vertragsabschluss zur Kenntnis nehmen, vielleicht auch als Aushang bei der Besichtigung des Objekts.

Die Pflicht zur Vorlage umfasst das ganze Dokument, also einschließlich der Modernisierungsempfehlungen, sofern der Ausweis welche beinhaltet. Kaufen Sie eine Immobilie, müssen Sie, nachdem Sie den Ausweis erhalten haben, darüber ein Beratungsgespräch mit einer Fachperson führen, sofern dieses Gespräch gratis angeboten wird. Dazu bieten beispielsweise die Verbraucherzentralen eine Möglichkeit.